Anteile an einem geschlossenen Immobilienfonds können im Gegensatz zum offenen Immobilienfonds meist nur während des Platzierungszeitraums erworben werden. Danach ist der Fonds für weitere Investitionen geschlossenen. Es handelt sich um eine langfristige Geldanlage, denn der Anleger für die volle Laufzeit an die Beteiligung gebunden – es erfolgt also kein Handel der Anteile an der Börse und auch eine Rückgabe an den Emittent ist nicht möglich. Um die Beteiligungen dennoch vor dem Ende der Laufzeit zu veräußern, hat sich ein Zeitmarkt für geschlossene Immobilienfonds entwickelt.
Mit der Investition in einen geschlossenen Immobilienfonds wird der Anleger Miteigentümer – er haftet bei einer Kommanditgesellschaft (KG) mit dem eingebrachten Kapital und bei einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) auch darüber hinaus mit dem Privatvermögen. Im Gegenzug erhält er Erträge, die in der Regel als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung oder Einkünfte aus Gewerbebetrieb versteuert werden.
Genau wie die offenen Immobilienfonds investieren auch geschlossene Immobilienfonds meist in Gewerbeimmobilien wie Bürogebäude oder Einzelhandelsgeschäfte. Das Ziel ist eine attraktive Nachsteuer-Rendite zu erwirtschaften, dazu werden diverse Besonderheiten in der Steuergesetzgebung genutzt. So können Anleger zum Beispiel von Abschreibungen auf Immobilien profitieren.
Im Unterschied zu den offenen Immobilienfonds werden bei den geschlossenen Immobilienfonds die Objekte bereits im Emissionsprospekt bekanntgegeben. Dadurch kann sich der Anleger vor der Investition ein genaues Bild von den Objekten machen und ist nicht auf das Fondsmanagement angewiesen.